That’s a wrap! Tilinpäätös toimitilavuodesta, joka repi markkinan kahtia, mutta avasi myös uusia mahdollisuuksia.
Markkina, joka repesi kahtia
Kun me ScanRealissa puhumme ajatuksesta “Sopivat toimitilat yhdellä otolla”, tarkoitamme sitä, että asiakkaan ei tarvitse lähteä sokkona tulkitsemaan markkinaa. Me olemme tehneet jo töitä asiakkaan puolesta; seuranneet kehitystä, arvioineet vaihtoehtoja ja olleet sormi pulssilla siitä, mihin suuntaan yritysten tarpeet ovat liikkumassa. Kulunut vuosi on ollut toimitilamarkkinoilla poikkeuksellisen selväpiirteinen ja samaan aikaan ristiriitainen.
Pääkaupunkiseudun toimistomarkkina on jatkanut polarisoitumistaan. Kokonaisvajaakäyttö on noussut tänä vuonna noin 16 prosentin tasolle, ja tyhjää toimistotilaa on jo yli 700 000 neliötä*. Vaikka tämä antaa synkän ensivaikutelman, tarina ei ole niin yksiselitteinen. A-luokan modernit ja hyvin saavutettavat toimistot ovat edelleen haluttuja. Niissä käyttöaste on pysynyt selvästi keskiarvoa vahvempana, ja jopa vuokratasot ovat nousseet tietyissä kohteissa. Samanaikaisesti vanhemmissa ja huonommin saavutettavissa rakennuksissa tyhjä tila on kasvanut, ja vuokratasot ovat olleet paineessa. Käytännössä puhumme kahdesta markkinasta yhden sijaan: niistä, jotka vetävät ja niistä, joille tarvitaan kokonaan uusi tarina.
Liiketilat ja logistiikka kulkevat eri tahdissa
Toimistojen haasteet eivät ole heijastuneet muihin toimitilasegmentteihin samalla tavalla. Liiketilojen puolella kuluttajakäyttäytymisen murros ja kaupan rakennemuutos ovat jatkuneet, mutta hyvillä paikoilla sijaitsevien tilojen käyttöasteet ovat pysyneet vankkoina. Vuokralaisilla on toki entistä tarkempi kustannustietoisuus, mutta toisaalta parhaat tilat löytävät edelleen nopeasti käyttäjänsä.
Logistiikka- ja tuotantotilat ovat puolestaan eläneet omaa, vakaampaa sykliään. Pääkaupunkiseudulle valmistui viime vuonna kymmeniätuhansia uusia neliöitä, ja saman verran on tulossa lisää. Kysyntä on kohdistunut moderneihin, energiatehokkaisiin ja korkeaa käyttöastetta tukeviin tiloihin. Tätä segmenttiä voisi luonnehtia toimitilamarkkinan työjuhdaksi: tasaista, varmaa ja ennakoitavampaa kuin toimistojen maailma juuri nyt.
Kenttätyössä havaittua. Päätökset eivät enää odota
Omalla työpöydälläni tämän vuoden merkittävin muutos on ollut päätöksenteon selkiytyminen. Pari vuotta jatkunut varovaisuus on väistynyt, sillä moni yritys on joutunut tilanteeseen, jossa odottelulle ei ole enää tilaa. Vuokrasopimuksia päättyy, hybridityö on vakiintunut ja kustannustehokkuuden tarve ohjaa katsomaan tilankäyttöä uusin silmin.
Tyypillinen tarina on ollut se, että yritys siirtyy pienempään mutta parempaan tilaan. Neliömäärä laskee, mutta sijainti, talotekniikka ja laadukas työympäristö paranevat. Tämä kehitys ei ole vain järkiperäinen vaan siinä näkyy selkeä ymmärrys siitä, että toimiston rooli ei ole enää pelkkä työpiste, vaan paikka kohtaamisille, yhteistyölle ja identiteetille. Kun toimistolle tullaan harvemmin, niistä kerroista halutaan sujuvia ja arvokkaita.
Saavutettavuus on noussut ratkaisevaan asemaan. Kävimme lähes jokaisessa merkittävässä hankkeessa keskustelut joukkoliikenteestä, henkilöstön kulkusuunnista ja työpäivän helppoudesta. Pasilan ja Keilaniemen kaltaiset solmukohdat ovat pitäneet pintansa, ja niiden kysyntä näkyy markkinassa selvästi.
Vuokranantajilla on pieni etumatka
Toinen selkeä havainto on ollut vuokranantajien kasvava tarve uudistua. Ylitarjonnan markkinassa etulyöntiasema on niillä, jotka uskaltavat tehdä konkreettisia liikkeitä: joustaa sopimuksissa, investoida rakennuksen vetovoimaan ja kehittää valmiita tilaratkaisuja. Usein olemme käyneet yhdessä omistajien kanssa läpi realistisesti, mitä talo tarvitsee ollakseen kilpailukykyinen seuraavat 5–10 vuotta, olipa kyse talotekniikan päivittämisestä, kerrospohjien muuntojoustavuudesta tai tilojen konseptoinnista.
Keskustaan sijoittuvissa hankkeissa esiin nousi myös pieni mutta kasvava kiinnostus toimistojen muuttamiseen asunnoiksi. Helsinki on helpottanut konversioita, ja vaikka kaikki rakennukset eivät muunnokseen sovellu, kehityssuunta on selvästi avautumassa. Se on yksi tapa hyödyntää vajaakäytön painamaa rakennuskantaa tehokkaammin.
Mitä seuraavaksi?
Kun katson kohti vuotta 2026, en odota yhtäkkistä markkinakäännettä. Odotan jatkoa vuoden 2025 linjalle: polarisaatio syvenee, käyttäjälähtöisyys kasvaa ja joustavuudesta tulee yhä useamman toimitilaratkaisun kulmakivi. Yritykset eivät enää arvioi tiloja pelkkien neliöiden perusteella, sen sijaan painotetaan sujuvuutta, saavutettavuutta ja työn uuden rytmin tukemista.
Meille ScanRealissa tämä vuosi on vahvistanut yhden asian. Yritykset, jotka tekevät päätöksiä suunnitelmallisesti ja oikeaan aikaan, saavat ylitarjonnankin markkinassa parhaat vaihtoehdot. Meidän tehtävämme on varmistaa, että tuo yksi päätös menee kerralla oikein. Kun sanomme: “That’s a wrap!”, se tarkoittaa vain luvun päättymistä ja uuden alkua. Seuraava toimitilaratkaisu tehdään jälleen yhdellä otolla.